原标题：楼评 | 学位房卖出250w白菜价，荔园南+红岭双名校究竟为哪般？
楼评 | 学位房卖出250w白菜价，荔园南+红岭双名校究竟为哪般？
中泰燕南名庭和阁林网苑
导读
华强北不仅是商业旺地，还是老牌名校聚集地。前段时间开盘的宝树台，以“荔园+红岭”双名校学位的卖点赚足眼球，被誉为华强北“神盘”，让这个老商业区再次热闹了一番。
今日咱们要介绍的就是带荔园小学本部+红岭中学园岭校区的双名校学位房——中泰燕南名庭和阁林网苑。
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荔园小学（南校区）
荔园小学（南校区）
荔园小学位于深圳市福田区，创建于1981年，是省一级学校，也是深圳市目前规模最大、办学效益最好的小学之一，在家长口中享有较好的口碑和信誉度。
2015—2018深圳各小学考上深外情况统计表
荔园小学是公认成绩第一的学校，偏向传统应试教育，学生课业压力较大，课后作业多。每年考取深圳外国语和深圳中学3+3、3+2重点班的人数，长期占据福田区榜首。其中南北两个校区实力最强，但是家长心目中，历史更悠久的南校区（本部)口碑普遍更好一些。
荔园小学近年来也开展了素质教育，开设了管乐队、舞蹈队、古筝队、朗诵队等艺术团，其中合唱队是深圳唯一的小学模范合唱团。
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红岭中学
红岭中学园岭校区
红岭中学位于福田区红岭中路2027号，创办于1981年8月, 是广东省一级学校。其师资力量雄厚，学校重视学生的艺术、体育等特色教育，注重学生的全面发展。
红岭中学考上四大、八大比例
红岭是福田区的二梯队顶尖学校之一，特别是一校五部成立红岭教育集团之后，崛起势头慢慢的变好。红岭中学这种本身就不差的学校，许多好学生都直升本校高中了。
而红岭中学高中部在深圳八大中排名第六，仅次于前四大和宝安中学。近几年红岭中学高中部本科上线率接近100%。
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区位配套
中泰燕南名庭和阁林网苑两个小区带有荔园小学南校区和红岭中学园岭校区双学位，成交较活跃、关注度高。
中泰、阁林网苑地理位置图
地理位置优越
中泰和阁林网苑均位于燕南路以东、上步中路以西，两个小区西南方向有2号线燕南站，距离不足三百米，东北方向有3号线通新岭站，步行仅需十五分钟，出行十分便利。上步中路正在修建地铁6号线，2020年建成通车后将进一步提升住户出行的效率。
生活配套成熟
中泰楼下便是沃尔玛超市，实现了不用出小区便可以轻松购物。距离两个小区800米左右的茂业百货也为这个片区的商业锦上添花。周边公园多，弥补了阁林网苑几乎没有绿化的不足，也便利了日常的休闲。深圳会堂、科学馆、福田书城为孩子们带来了良好的文化气息。
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中泰燕南名庭
中泰燕南名庭（燕南路88号）地处华强北商业核心，于2005年建成，共有五栋，高层带电梯，1-3楼是沃尔玛超市，4楼是封闭的空中花园，带有健身设备，适合休闲运动。小区共有500个地下车位，车位比1:0.9，楼下沃尔玛停车位在小区地下层，相对来说小区停车位较紧张。
楼栋分布
中泰燕南名庭一共有A、B、C、D、E五栋，呈环状分布,每栋各有特色。
A栋户型分布图
A座有六个小户型，其中A1、A5、A6是46—53的一房一厅的小户型，成交热；A2是75平的两房一厅户型，比较冷门；A3和A4是102—107平的三房两厅户型，适合住家，放卖量少。
B栋户型分布图
B座只有三个户型，分别是123平的三房两厅和137、162平的四房两厅。此座是小区的楼王，环境最好、户型最大。
C栋户型分布图
C座以84—93平的两房两厅为主，分布在C1、C2、C3房号， 53平的一房一厅小户型和106平的三房两厅的大户型分别在C5和C4，小户型成交相对较好。
D栋户型分布图
D座除了D7是86.53平的两房两厅，其他都是44—73平的复式，一般复式二楼用来放货或者是二楼用来住、一楼办公，层高3.9，只有五楼层高是4.1，住家不会太压抑。
E栋户型分布图
E座以80平的两房一厅为主，兼具53平一房一厅小户型和130平的三房两厅大户型，相对而言，小户型成交更好，单数层有高阳台设计。
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热门户型：47.71㎡/一房一厅
户型解析：该户型A栋06户型，虽然不是中泰最小的户型，但相比与最小的户型A1而言，户型相对更好，总价也差别不大。户型不方正，客厅卧室朝北，卧室出阳台，通透性好，空间利用率高。
适合人群：学位+投资，小户型，易出手。
在售价格：此户型目前8楼和16楼有售，总价500万左右，学位被占用，学位不着急的购房者可优先考虑。成交比较火热，其他楼层均无在售房源。
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热门户型：50㎡/小复式
户型解析：该户型分布在D栋，为复式结构，户型方正，客厅卧室朝南，通风采光好。二楼次卧狭长，过于压抑，楼上缺少卫生间，极不方便。
适合人群：学位+办公/自住。复式空高较低（3.9-4.1米），用途以办公为主。
在售价格：此户型目前5、6、9、11、15、18楼均有售，挂盘价约为530万，其中5楼比其他楼层层高更高，相对而言空间更大，但学位被占用，业主急卖，总价510万。
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阁林网苑
阁林网苑是一个小型高层居民小区，是国土资源部机关服务局开发建设的单身公寓综合项目，于2002年建成，以小面积户型为主，独栋，共416户，可注册公司。有2层地下停车场，共250个停车位，停车位紧张。没有绿化，没有天然气和窗户，不适合住家。
阁林网苑只有一栋，一共19层，1-3层属于商业和铺位，4-7层属于阁林酒店租约，2019年到期，8-19层是个体户房产。3梯26户，比较拥挤。
阁林网苑户型分布
整体呈L状分布，户型16-75平不等，其中30-40平房源最多，成交最好。01-11单数房号和13-16号为36—37平户型，朝南且面积较小，总价低，成交火热。17、20、21号为64-75平一房一厅户型，单价低，但总价过高，且户型不方正，较冷门。
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热门户型：37㎡/单间
户型解析：该户型分布在每一层的03、05、07、09、11、13，户型方正，卧室朝南，通风好，但进深过长，采光一般。总体实用性好，但私密性不强。
适合人群：学位+投资。小户型，带学位，总价低，易出手。缺少厨房和天然气，空间较小，不建议居住。
在售价格：此户型目前在中高层均有售，房源多，挂盘价约385万。其中19楼相对来说还是比较便宜，学位被占用，总价370万。
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稀缺户型：16㎡/小单间
户型解析：该户型分布在每一层的26户型，是小区内最小的户型。户型方正，窗户朝北，连接过道，采光不足，空气不对流，不宜居住。
适合人群：只是为了学位，不需要自住的人群。户型最小，成为阁林网苑最低总价上车盘。
在售价格：此户型每层只有一套，户型比较稀缺，目前没有售房源。但从以往的成交来说，总价在250万左右。
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居住体验
人流多，商业气息浓厚
阁林网苑和中泰都位于华强北的核心商业区，人流量多，加上两个小区临近马路，居民在享受购物便利的同时也遭受着噪音的影响。因办公和租客较多，两个小区的门卫不严，几乎什么人都可以进入小区，鱼龙混杂，安全性不高。
同区居住差异化明显
阁林网苑主打小户型，面积过小且通风采光不足，加上缺少天然气、基本上没有窗户，缺少绿化和基础设施，居住困难，办公居多。
中泰燕南名庭空中花园
中泰虽有小户型，但设施完善，通风采光合宜，四楼空中花园绿化精致美观且自带健身设施，生活居住气息浓厚。
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价格分析
荔园南学位房成交情况概析
荔园小学南校区+红岭中学对应的主力小区有四个，分别是阁林网苑、中泰燕南名庭、现代之窗、君悦阁，四个小区2018年成交情况如下：
荔园南学位房成交情况
从上图能够正常的看到，四个小区的成交套数受731政策影响较大，尤其是除阁林网苑之外的其他三个小区，10月之后几乎没有成交。而成交均价受政策影响不明显，起伏不大。
就成交数量来说，阁林网苑和中泰成交较多且较稳定，现代之窗虽然与中泰相差无几，单价也比其他三个小区更低，但其产权年限只有50年，距离学校比较远，加上带学位的只有一栋，房源少，所以在荔园南学位小区中，阁林网苑和中泰更值得推荐。
中泰和阁林网苑成交情况详解
1.略受政策影响，但成交基本稳定
阁林网苑、中泰月成交套数与均价图
从上图中能够正常的看到，两个小区5月份成交套数最多，主要是四月是报名期，五月份因此涌入大批为学位而来的购房人群。阁林网苑今年的成交很稳定，就因为小户型多，总价也低，离学校近，而且是70年产权的楼盘，所以成交量都不错，就算是政策出来后，也影响不大，后面几个月成交也很稳定。
中泰燕南名庭基本成交多的是D座复式的，因为放盘的都是D座较多，其他几栋放盘量少，很多是业主自住，所以没什么成交，但是价格一直都挺坚挺的，不过政策之后也是有点影响，后面这几个月都没有成交，但是这楼盘关注度还是很高的。
2.小户型为主，学位为先
阁林网苑、中泰下半年成交情况表
从2018年下半年阁林网苑和中泰的成交情况中能够正常的看到，在学位房选择中，小户型更吃香。虽然中泰自住条件不错，但更多买家只是冲着一个学位来的，户型面积越小，单价越高，而总价越低。总价越低的公寓越紧俏，所以各楼层价格差别也不明显。
3.学位抗跌，依然坚挺
2018年阁林网苑、中泰、华强北、福田房价走势图
虽然受731政策的影响，两个小区的成交量均出现了下滑趋势，但是价格依然坚挺，甚至出现了小幅度的上涨，而小区所在的华强北片区和福田区价格下滑趋势明显。说明在政策的影响下，学位房的抗跌性依旧强势。
从涨幅来看，阁林网苑和中泰价格2018年基本保持逐渐上涨的势头，5月到8月涨幅较大，之后涨幅逐渐放缓，到10月出现了微降。随着三四线城市政策的放松，一线城市会有略微影响，预计未来价格会逐渐稳定，略有微涨。
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总结
综合来看，今天两个楼盘各有优势。中泰偏自住+办公，居住环境可观；阁林网苑偏学位+投资，小户型为主，总价低，房租较多，租金回报率高。
对于预算有限而又只有学位需求的家长来说，市场总价250多万最低价上车盘阁林网苑16平户型是学位刚需首选，但无奈房源过少。总价370万左右的阁林网苑33—37平户型也是不错的选择，户型相对较好，可拿来放租，4500—5500一个月，租金可观。
对于有学位需求也需要自住的家庭来说，中泰C栋和E栋的70-90平两房一厅会更适合，户型方正，居住条件不错，适合一家三口居住。但目前放卖量较少，有需要的家庭可以提前关注。
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